close
人民日報質疑今年樓市會崩盤嗎 任志強也不再唱多
在剛剛閉幕的全國兩會上，三、四線樓市會不會調整成為熱門話題，而《政府工作報告》也提出瞭新的調控思路
"崩盤論"對陣"挺漲派"
房價環比下降城市明顯增多，但土地市場依舊火爆
2月的最後一個周末，程序員宋毅感覺自己逃過瞭一劫。
春節過後，因為出差耽誤瞭交定金，沒想到杭州城北的北海公園樓盤率先宣佈降價3000元/平方米，同區域的天鴻香榭裡也跟風應戰，還導致售樓處被砸。
"我要是真交瞭定金，不就成冤大頭瞭！"山東人宋毅在杭州工作瞭4年。過去一年多，他和女友的周末大多在售樓處或房屋中介度過。眼看房價越來越高，漲勢越來越猛，去年底宋毅決定不能再等瞭。不過現在，他的想法變瞭，"看來還得再等等"。
從去年下半年起，包括杭州在內的一、二線城市房價快速上揚，"日光盤"迭出。面對樓市暴漲，"京七條""滬七條""深八條"相繼問世，8個二線城市也緊急調控。限購、限貸、提高二套房首付、抬高非戶籍購房門檻、增加供地等一整套調控組合拳紛紛打出，讓樓市"大佬"們率先感到瞭寒意。
"非常不妙"，萬科董事會主席王石用這四個字來預測2014年的樓市。
"2014年房價漲幅將出現大幅回落"，一向唱多的華遠集團董事長任志強也公開表態。
在諸多地產大佬"痛心疾呼"之後，杭州打響瞭2014年樓市降價的第一槍。緊隨其後，常州的雅居樂星河灣、南京的新都國際和大地伊麗雅特灣也相繼降價1/4。
國傢統計局最新數據也顯示，今年1月，70個大中城市中房價環比下降的城市明顯增多，新建住宅環比下降的有6個；二手住宅價格環比下降的有13個，數量為2013年1月來最多。其中，在最具樓市風向標意義的北京，出現瞭19個月來的首次二手房價格環比下調。
看著數據，聽著名人"忠告"，再聯想到去年李嘉誠拋售內地房產的新聞，"房價暴跌論""崩盤論"開始蔓延，甚至成瞭全國兩會上的熱門話題。鄂爾多斯市市長、溫州市市長均被記者追問樓市會否"崩盤"。
不過，市場上也出現瞭與"崩盤論"針鋒相對的"挺漲派"。土地市場依舊火爆是"挺漲派"的重要理由。在第十四屆中國房地產發展年會上，首創集團董事長劉曉光就表示，"從去年的拿地情況來看，大傢還是看好今年的樓市。"
今年以來，熱門城市土地市場熱度持續高漲。前兩月，上海閘北區、深圳前海都誕生瞭新"地王"。北上廣深四個一線城市的土地成交額高達1443.3億元，同比上漲84%；一線城市住宅樓面價已達到1.2萬元，較2013年同期上漲瞭56%，是2012年的3.2倍，創下歷史新高。
供求關系緊張也被認為是熱門城市房價穩健上漲的主要理由。房地產市場分析專業機構克而瑞研究中心發佈的《2013年中國房地產行業總結與2014年展望》認為，熱門城市市場目前去庫存化特征顯著，這預示著未來房價上漲的趨勢不變。以北京為例，去年前11月商品住宅供應面積僅700萬平方米，市場成交面積卻達到瞭1104萬平方米，住宅市場仍屬供不應求。
信貸政策影響樓市預期
隻要信貸政策維持不變，樓市或將進入調整期
在"崩盤論"與"挺漲派"外，更多業內人士認為，今年樓市，特別是二、三線城市，很可能進入調整期。
"我不認為樓市會崩盤。但隻要信貸政策不變，流動性不松動，今年樓市可能會調整。" 中原地產市場研究部總監張大偉說，以杭州為例，從供需數據看，開發商還沒有被逼汽車貸款信貸房屋買賣任何問題免費諮詢到降價的地步，但由於信托需提前償付，開發商急於回籠資金，這才是樓盤降價的主因。
信貸政策被認為是目前房價上漲動力削弱的主要原因。
去年下半年以來，收窄首套房貸優惠、上浮房貸利率、部分城市二套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續出臺，直接導致市場需求延緩釋放，影響瞭市場供求關系。
"樓市供需兩端都是變量。過去，大傢普遍認為房價仍會大漲，為瞭提前鎖定交易價格，大量需求是提前透支的。所以是供應端不積極，需求側很恐慌。但現在需求側被信貸卡瞭脖子，開發商就變得積極瞭。"張大偉算瞭一筆賬，如果一位北京購房者要購買首套房，首付30%，按揭30年。從去年的85折優惠變為目前的基準利率上浮5%，增加的總利息相當於總房價的21%。
購房者貸款成本提高，導致開發商可以提價的空間有限。與此同時，需求側的變化也使開發商去庫存"壓力山大"。今年兩會期間，鄂爾多斯市長廉素坦言，還需要3年的時間才能消化全市的商品住宅庫存。隨著信貸收緊，目前二線城市也出現瞭去庫存壓力。像杭州，截至2013年底市區商品住宅存量達7.7萬套，供求比達到瞭1∶0.6。
信貸收緊給開發商造成瞭資金壓力，促使其調整銷售策略，以現金為王，跑量取勝。而部分開發商的跑量策略又反過來影響瞭消費者預期。"杭州作為第一個出現明顯降價信號的二線城市，將對購房者心理預期造成較大影響。"張大偉說，"在資金面趨緊的情況下，特別是庫存嚴重、新增人口數量放緩的城市，不排除再次出現樓盤降價。"
防風險與強兜底並重
《政府工作報告》首提"針對不同城市情況分類調控"
過去十年，中國樓市一直保持瞭高速增長，但中間也經歷瞭約四次調整。業內人士認為，此次調整將更突出地域差異的特點。
鏈傢地產市場研究部研究員張旭表示，1月份70個大中城市價格整體變化幅度不大，但內部分化明顯加劇：高庫存城市率先出現降價，而公共資源集中的一線城市，盡管房價漲幅有所收窄，但依然延續瞭兩位數增長。
"在信貸政策不會明顯放松的情況下，市場自發的'降價換量'調整，要比單純依靠行政手段調整所產生的影響更大。預計在前期土地成交量大、庫存風險高的二線及三、四線城市，價格調整的趨勢還將延續；而一線城市將延續上漲趨勢，但漲幅會收窄。"張旭說。
基於樓市現狀，今年的《政府工作報告》，告別瞭全國樓市調控"一刀切"的思路，首次明確提出"針對不同城市情況分類調控"。
"由於市場分化已經比較明顯，再出臺房屋增貸信用貸款任何問題免費諮詢全國一刀切的樓市調控政策已沒有必要。下一步調控的責任主體應該是地方。地方政府應結合本地實際情況，有針對性地出臺政策。"住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，各地今年樓市調控應著重四大任務。一是嚴格防范風險，確保金融安全，根據地區差異，差別化的信貸政策必須堅持，防止投機資金進入房地產市場。二是根據各地實際需求，把握好土地供應的節奏。三是政府做好"補位兜底"，進一步完善住房保障政策。四是針對當前住房的主要矛盾，政策應繼續支持"夾心層"的住房需求。
在註重調控"差異化"的同時，今年樓市調控也有一條共同的原則，用住房和城鄉建設部部長薑偉新在兩會上的話概括，就是"雙向調控"。
"雙向調控，就是不僅僅調控需求端，還要在供給端進行調控，在抑制投機投資性需求的同時，還要滿足自住性需求。"秦虹說。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/07502647879.shtml
全站熱搜
留言列表
